Chia lô khu đô thị nhỏ theo phong thuỷ: mạng đường, lô góc và lô bị đường đâm

Khu đô thị nhỏ, từ vài héc-ta đến vài chục héc-ta, phần lớn gồm đất nền phân lô, nhà liền kề và biệt thự. Ở quy mô này, mỗi lô đất là nơi ở của một gia đình. Nét vẽ mạng đường trên bản đồ quy hoạch quyết định bao nhiêu lô bị đường đâm thẳng vào cửa, bao nhiêu lô nằm cuối đường cụt, bao nhiêu lô bị méo, vát ở các góc. Bài viết tập trung vào bước chia lô khu đô thị nhỏ theo phong thuỷ, dành cho chủ đầu tư, kiến trúc sư quy hoạch và người mua đất muốn hiểu vì sao lô này khác lô kia.

Mạng đường là thuỷ long của khu đất

Trong phong thuỷ đô thị, đường được xem như dòng nước dẫn khí. Mạng đường nội bộ của một khu đô thị nhỏ vì vậy là hệ thuỷ long của nó. Đọc mạng đường như đọc dòng nước giúp thấy ngay những chỗ có vấn đề:

• Đường thẳng dài: khí đi nhanh, giống dòng nước xiết. Nhà hai bên khó giữ khí, xe cũng chạy nhanh.
• Nút giao chữ T: đầu con đường nhánh đâm thẳng vào lô đất đối diện. Đây là thế lộ xung.
• Đường cụt: khí vào mà không có đường ra, dễ tù đọng. Lô ở cuối đường cụt thường thiếu sinh khí.
• Đường cong: lô ở phía lòng đường cong được nước ôm, lô ở phía lưng đường cong chịu thế phản cung.
• Phân cấp đường: đường chính rộng, nhiều xe là dòng lớn; đường nhánh hẹp, ít xe là dòng nhỏ, dễ tụ khí hơn cho nhà ở.

Việc xử lý đường đâm vào một ngôi nhà đã có được bàn trong bài hoá giải đường đâm vào nhà. Ở khu đô thị mới, điều tốt hơn là không tạo ra những lô như vậy ngay từ bản vẽ.

Những loại lô cần đặc biệt chú ý

Loại lô	Vấn đề theo phong thuỷ	Hướng xử lý từ quy hoạch
Lô bị đường đâm thẳng	Lộ xung, khí và xe lao thẳng vào cửa	Lệch nút giao, đặt vườn hoa hay công trình công cộng ở điểm đâm
Lô cuối đường cụt	Khí tù, ra vào khó	Đủ bãi quay, kết thúc bằng khoảng xanh, giảm số lô quay vào điểm cụt
Lô góc ngã tư	Hai mặt tiền, khí vào hai phía, dễ động	Vát góc đều, xác định rõ mặt tiền chính, thiết kế mẫu nhà riêng
Lô ở lưng đường cong	Phản cung, khí bị đẩy ra	Hạn chế chia lô ở lưng đường cong, dùng dải cây đệm
Lô méo, tam giác, thóp hậu	Hình thể không vuông vức	Gộp lô, chuyển phần méo thành sân chơi, bãi xe, cây xanh
Lô sát hạ tầng kỹ thuật	Trạm biến áp, trạm bơm, điểm rác sát cửa	Dời hạ tầng về vị trí có khoảng lùi, che chắn bằng cây
Lô đối diện cổng khu	Đón trực tiếp dòng khí và dòng xe lớn nhất	Đặt cổng đối diện quảng trường hoặc công trình công cộng

Về hình dáng lô đất, các trường hợp đất nở hậu, thóp hậu, khuyết góc được phân tích trong bài phong thuỷ nhà thóp hậu, đất nở hậu.

Kỹ thuật vẽ mạng đường để giảm lô xấu

Phần lớn lô xấu có thể tránh được bằng vài kỹ thuật vẽ mà không làm giảm đáng kể diện tích đất ở:

• Lệch nút giao chữ T: thay vì để đầu đường nhánh đâm vào giữa một lô, đặt điểm đâm vào tim một vườn hoa nhỏ, một nhà sinh hoạt cộng đồng có khoảng lùi, hay ranh giữa hai lô có tiểu cảnh.
• Uốn nhẹ đường thẳng dài: một độ cong nhẹ hoặc một nút mở rộng ở giữa tuyến giúp dòng xe chậm lại, đồng thời tạo điểm tụ cho dãy nhà.
• Thay đường cụt bằng vòng nhỏ: nếu buộc phải có đường cụt, làm bãi quay đủ rộng, kết thúc bằng khoảng xanh thay vì một lô đất.
• Chia lô vuông vắn: tỷ lệ chiều sâu và chiều rộng hợp lý, các ranh lô vuông góc với đường. Phần đất méo ở các góc khu không chia thành lô ở mà dùng cho công năng chung.
• Vát góc đều cho lô góc: góc vát đủ lớn để không thành mũi nhọn, đồng thời cải thiện tầm nhìn giao thông.
• Đặt cổng khu đối diện khoảng mở: cổng là khí khẩu của cả khu, phía sau cổng nên là quảng trường, vườn hoa hay hồ, không phải ngay một dãy nhà.

Hướng lô và sự đa dạng hướng

Mặt tiền mỗi lô quay ra đường, nên hướng của mạng đường quyết định hướng của toàn bộ nhà trong khu. Một khu mà mọi lô đều quay về một hướng sẽ bất lợi cho người mua có tuổi không hợp hướng đó theo Bát Trạch. Một khu có các dãy quay nhiều hướng khác nhau cho người mua nhiều lựa chọn hơn. Theo Huyền Không, mỗi hướng ứng với một tinh bàn khác nhau trong vận 9, nên mỗi dãy có những đặc điểm riêng cần được thiết kế mẫu nhà cho phù hợp.

Ngoài phong thuỷ, khí hậu cũng cần tính. Ở nước ta, dãy nhà quay mặt tiền về hướng Tây chịu nắng chiều gắt, nên quy hoạch có thể bù bằng hàng cây lớn, mái hiên sâu hoặc khoảng lùi rộng hơn.

Cao độ nền, thoát nước và quy chế chung

Khu đô thị nhỏ thường được san nền một lần cho toàn khu. Đây là lúc đặt đúng thứ bậc: nền nhà cao hơn sân trước, sân cao hơn vỉa hè, vỉa hè cao hơn lòng đường. Thứ bậc ấy vừa giúp thoát nước từ trong ra ngoài, vừa đúng nguyên lý nền nhà là Âm chủ phải là điểm cao nhất trong phần đất của mình. Hố ga, nắp cống không nên đặt ngay giữa lối vào các lô.

Quy chế quản lý kiến trúc của khu nên quy định cao độ nền chuẩn, chiều cao và hình thức mái cho từng dãy. Nếu không, chỉ vài năm sau sẽ có nhà xây vượt hẳn lên giữa dãy, nhà hạ nền thấp hơn đường, làm khí của cả dãy bị xáo trộn.

Quy trình rà soát bản đồ chia lô

1. Nhận bản đồ quy hoạch chi tiết, bản đồ chia lô, cao độ san nền và hướng Bắc chuẩn.
2. Đánh dấu từng lô theo ba mức: thuận lợi, cần thiết kế riêng, nên điều chỉnh từ quy hoạch.
3. Làm việc với kiến trúc sư quy hoạch để chỉnh nút giao, ranh lô, vị trí hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi chỉ tiêu.
4. Lập danh sách lô đặc biệt cần mẫu nhà riêng như lô góc, lô có điểm đâm đã được giảm nhẹ.
5. Soạn thông tin trung thực về từng nhóm lô cho bộ phận kinh doanh.

Câu hỏi thường gặp

Lô bị đường đâm thẳng có nên đưa ra bán không?

Tốt nhất là không tạo ra lô đó từ quy hoạch. Nếu đã có, nên minh bạch với người mua, thiết kế mẫu nhà riêng với cửa lệch, sân trước có cây đệm, và có thể định giá phù hợp với đặc điểm của lô.

Lô góc có phải lúc nào cũng tốt?

Lô góc có hai mặt tiền, thuận cho kinh doanh, nhưng nhận khí từ hai phía nên động hơn. Với nhà ở thuần tuý, lô góc cần thiết kế kỹ để xác định mặt tiền chính và giữ một phía tĩnh.

Đường cong có làm khó giao thông và chia lô không?

Độ cong nhẹ không ảnh hưởng đáng kể đến giao thông nội bộ, trái lại còn giúp xe giảm tốc. Khó khăn chính là chia lô ở lưng đường cong; phần đất này nên dành cho cây xanh hoặc công trình công cộng.

Khu đã chia lô xong và đã bán thì còn làm gì được?

Vẫn có thể xử lý ở phần cảnh quan công cộng: thêm vườn hoa tại điểm đâm, trồng cây đệm, điều chỉnh vị trí hạ tầng nhỏ, và tư vấn mẫu nhà cho từng chủ lô khi họ xây.

Mời trao đổi về bản đồ chia lô

Rà soát chia lô hiệu quả nhất khi bản đồ quy hoạch chi tiết còn đang được hoàn thiện. Chủ đầu tư và đơn vị thiết kế có thể gửi bản đồ qua trang Liên hệ để trao đổi với Thầy Vũ Giới Liên Hoa. Người mua đất muốn tự đánh giá một lô cụ thể có thể đọc thêm bài cách xem phong thuỷ nhà đất.