Khu đô thị quy mô vừa: phân kỳ xây dựng theo phong thuỷ và thời vận chuyển từ vận 9 sang vận 1

Một khu đô thị quy mô vừa, từ vài chục đến vài trăm héc-ta, hiếm khi được xây cùng lúc. Chủ đầu tư thường chia thành nhiều giai đoạn trong năm, mười, có khi mười lăm năm, theo dòng tiền và nhu cầu thị trường. Phần lớn các bài viết về phong thuỷ quy hoạch nói về bố cục không gian: trục, hồ, công viên, mạng đường. Bài này nói về một chiều ít được bàn hơn: chiều thời gian. Xây phần nào trước, phần nào sau, khởi công vào năm nào, và dự án đi qua mốc chuyển vận ra sao. Theo Phong Thuỷ Liên Hoa, đồ hình khí của một vùng quy hoạch phải thoả mãn cả Địa vận lẫn Thiên vận; phân kỳ chính là nơi hai yếu tố ấy gặp nhau.

Vì sao thứ tự xây dựng ảnh hưởng đến khí của cả khu

Một khu đất chưa xây là một cục khí tự nhiên. Mỗi giai đoạn xây dựng tạo ra một phần hình cục mới: một trục đường, một cụm nhà, một mặt hồ. Trong nhiều năm, khu đô thị tồn tại ở trạng thái dở dang, một phần đã có người ở, một phần còn là công trường, một phần còn là đất trống.

Giai đoạn đầu có vai trò đặc biệt. Đó là phần định hình ấn tượng và nếp sống của cả khu, là nơi những cư dân đầu tiên dọn về. Nếu giai đoạn đầu nằm ở góc khuất, đầu gió hay sát thuỷ khẩu, trong khi lõi trung tâm còn để trống nhiều năm, cả khu sẽ như một ngôi nhà mà phòng khách chưa có, người ở chỉ quanh quẩn ở hiên sau. Theo Thầy Vũ Giới Liên Hoa, khí của một ngôi nhà cần từ ba đến mười năm để ổn định; với một khu đô thị, khoảng thời gian ấy trải qua nhiều giai đoạn xây dựng, nên trình tự xây cần được tính như một phần của thiết kế.

Nên khởi từ đâu

Không có một công thức cho mọi dự án, nhưng phong thuỷ sư thường đề nghị chủ đầu tư cân nhắc theo các nguyên tắc sau:

• Dựng khung trước, lấp đầy sau. Trục chính, cổng khu, mặt nước trung tâm và các tuyến cây xanh lớn nên được làm sớm. Cây xanh cần nhiều năm mới thành tán; mặt nước cần thời gian để ổn định hệ sinh thái. Làm sớm thì khi cư dân về đã có minh đường và chỗ tựa.
• Khu ở đầu tiên gần lõi. Giai đoạn ở đầu tiên nên nằm sát lõi trung tâm hoặc dọc trục chính, để khí của khu ở và khí của lõi nuôi nhau ngay từ đầu.
• Tiện ích thiết yếu cùng lúc với khu ở đầu tiên. Một khu ở không có trường, chợ, chỗ sinh hoạt chung là một hình cục thiếu, người ở khó gắn bó.
• Tránh để lõi trống quá lâu. Lõi trung tâm là nơi khí tụ của cả khu. Nếu chưa xây được công trình chính, ít nhất nên làm cảnh quan, quảng trường tạm, không để thành bãi tập kết vật liệu nhiều năm.

Công trường kéo dài và phương vị khởi công hằng năm

Trong một dự án nhiều năm, mỗi năm có các phương hung sát khác nhau khi động thổ: Thái Tuế, Tuế phá, Tam sát và Ngũ hoàng đổi vị trí theo năm. Một giai đoạn mới bắt đầu đào móng nằm ở phương kỵ của năm đó, tính từ tâm khu hoặc từ tâm khu ở đã có người, là điều nên cân nhắc. Cách xử lý thường là sắp xếp lại thứ tự các giai đoạn trong kế hoạch tổng thể, hoặc khởi công từ phía không kỵ rồi thi công lan dần. Nguyên tắc chọn ngày giờ động thổ cơ bản có trong bài xem ngày động thổ làm nhà. Với dự án nhiều hạng mục và nhiều bên, cách lập lịch các mốc khởi công, cất nóc, khánh thành được bàn trong bài chọn ngày động thổ dự án, công trình lớn.

Còn một điểm thực tế: khi cư dân giai đoạn đầu đã vào ở, công trường giai đoạn sau nằm ngay bên cạnh. Bụi, tiếng ồn, xe tải là động khí thật sự. Nên có vùng đệm cây xanh, tường rào tạm cao, tuyến xe công trường tách khỏi đường cư dân, và tránh bố trí giai đoạn thi công kế tiếp sát phía sau lưng khu ở đã có người.

Mốc chuyển từ vận 9 sang vận 1

Theo Tam Nguyên Cửu Vận, vận 9 kéo dài từ năm 2024 đến năm 2043, sau đó là vận 1 của chu kỳ mới, bắt đầu từ năm 2044. Một khu đô thị lập quy hoạch năm 2026 và hoàn thành sau năm 2045 sẽ có những toà, những dãy nhà hoàn thành trong vận 9 và những toà hoàn thành trong vận 1. Đây là điều cần biết khi lập kế hoạch dài hạn.

Trong Huyền Không Phi Tinh, tinh bàn của một công trình được lập theo vận mà công trình hoàn thành và được đưa vào sử dụng. Cùng một toạ hướng, công trình hoàn thành trong vận 9 và công trình hoàn thành trong vận 1 có tinh bàn khác nhau. Vì vậy với các giai đoạn dự kiến hoàn thành gần hoặc sau năm 2044, hướng các toà và cách bố trí nên được xem lại khi gần đến lúc thiết kế chi tiết, thay vì chốt cứng từ quy hoạch ban đầu. Phần cơ bản về tinh bàn có trong bài Huyền Không Phi Tinh là gì, còn đặc điểm của vận hiện tại có trong bài vận 9 hướng nào tốt.

Điều cần tránh là chạy theo vận: ép tiến độ, cắt giảm chất lượng chỉ để kịp hoàn thành trước một mốc. Hình thế vẫn là gốc. Một công trình đúng hình cục, chất lượng tốt, hoàn thành trong vận nào cũng có thể được bố trí cho hợp vận ấy.

Quỹ đất dự trữ và sự linh hoạt

Khu đô thị vừa thường giữ lại quỹ đất cho các giai đoạn sau hoặc cho những chức năng chưa xác định. Đất dự trữ không nên bị bỏ hoang. Đất hoang mọc cỏ dại, đọng nước, bị đổ phế thải là nguồn uế khí ngay cạnh khu ở. Có thể trồng cây ngắn ngày, làm vườn cộng đồng, sân thể thao tạm hoặc giữ mặt nước sạch, vừa đẹp vừa giữ cho cục khí của khu ổn định.

Trong nhiều năm, quy hoạch có thể phải điều chỉnh vì thị trường hay chính sách. Mỗi lần điều chỉnh, phong thuỷ sư nên kiểm tra lại trục chính, lõi, mặt nước và thuỷ khẩu có bị ảnh hưởng không. Những thay đổi nhỏ ở từng lô thường không đáng lo; thay đổi vị trí lõi hay cắt trục chính thì cần xem kỹ. Nguyên tắc nền về Địa vận, Thiên vận và phân cấp cục được trình bày trong bài quy hoạch kiến trúc phong thuỷ Liên Hoa.

Kế hoạch tư vấn theo giai đoạn

Giai đoạn dự án	Việc phong thuỷ	Kết quả
Lập quy hoạch và kế hoạch phân kỳ	Đánh giá thứ tự giai đoạn so với lõi, trục, mặt nước	Đề xuất trình tự phân kỳ
Trước mỗi giai đoạn	Xét phương vị khởi công của năm, chọn ngày	Lịch khởi công giai đoạn
Thiết kế chi tiết từng giai đoạn	Rà soát lô, toà, căn; lập tinh bàn theo vận dự kiến hoàn thành	Bảng góp ý thiết kế
Khi điều chỉnh quy hoạch	Kiểm tra lại cấu trúc khí	Ý kiến về điều chỉnh
Sau bàn giao mỗi giai đoạn	Nghiệm thu thực địa, theo dõi một chu kỳ mùa	Điều chỉnh cảnh quan nếu cần

Câu hỏi thường gặp

Sang vận 1, các toà xây trong vận 9 có hết tốt không?

Không đơn giản như vậy. Tinh bàn của công trình không mất đi khi chuyển vận; cách luận thay đổi theo vận, có cung mạnh lên có cung yếu đi, và có những cách điều chỉnh khi cần. Hình thế tốt vẫn là nền vững. Không nên để mốc chuyển vận gây hoang mang cho cư dân.

Có nên đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành trong vận 9?

Chỉ nên làm khi điều đó khả thi mà không ảnh hưởng chất lượng và an toàn. Một công trình làm vội để kịp mốc mà chất lượng kém thì thiệt hại lớn hơn mọi lợi ích lý khí.

Cư dân giai đoạn đầu có bị ảnh hưởng bởi công trường giai đoạn sau không?

Có, cả về sinh hoạt lẫn về khí. Chủ đầu tư nên có vùng đệm, tuyến xe riêng và lịch thi công hợp lý; phong thuỷ sư lưu ý phương vị khởi công so với khu ở đã có người.

Đất dự trữ có thể để trống bao lâu?

Thời gian không quan trọng bằng cách giữ. Đất được trồng cây, giữ sạch, thoát nước tốt thì để lâu vẫn ổn; đất bỏ hoang, đọng nước, đổ phế thải thì ngắn hạn cũng đã bất lợi.

Lập kế hoạch phân kỳ cùng phong thuỷ sư

Kế hoạch phân kỳ nên được bàn cùng lúc với quy hoạch tổng thể. Chủ đầu tư có thể gửi quy hoạch, kế hoạch phân kỳ dự kiến và tiến độ qua trang Liên hệ để trao đổi với Thầy Vũ Giới Liên Hoa. Để lập tinh bàn cho các toà theo vận dự kiến hoàn thành, có thể dùng phần mềm Huyền Không Phi Tinh.