Thẩm định quy hoạch trước khi mua đất dự án: đọc bản đồ quy hoạch bằng con mắt phong thuỷ

Khi mua một lô đất trong dự án mới, người mua thường đứng trước một khu đất trống, vài cột mốc, một tấm biển quảng cáo và một tập bản đồ. Ngoại cảnh lúc ấy chưa thành hình. Những gì quyết định phong thuỷ của lô đất sau này, như đường nào chạy trước nhà, nút giao ở đâu, hồ và công viên nằm chỗ nào, nhà cao tầng mọc ở phía nào, đều chỉ có trên bản đồ quy hoạch.

Bài viết này hướng dẫn cách thẩm định quy hoạch phong thuỷ từ góc nhìn của người mua đất và nhà đầu tư: đọc bản đồ quy hoạch để hình dung ngoại cảnh tương lai của một lô đất. Đây là phần bổ sung cho việc xem đất tại chỗ, đã có trong bài cách xem phong thuỷ nhà đất.

Những loại bản đồ cần có trong tay

Không phải bản đồ nào cũng cho đủ thông tin. Người mua nên cố gắng tiếp cận các tài liệu sau, ở mức có thể:

• Quy hoạch phân khu của khu vực rộng quanh dự án, để thấy dự án nằm ở đâu trong vùng, đường lớn nào sẽ đi qua.
• Quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng dự án, thể hiện từng lô, từng tuyến đường nội bộ, công viên, hồ, công trình công cộng.
• Bản đồ san nền, cao độ, cho biết cốt cao độ hoàn thiện của đường và lô.
• Bản đồ hạ tầng kỹ thuật, thể hiện trạm biến áp, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, tuyến cống lớn.
• Kế hoạch phân kỳ, cho biết hạng mục nào làm trước, hạng mục nào làm sau.

Thông tin quy hoạch cần được kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền, không chỉ dựa vào tài liệu bán hàng. Bản vẽ phối cảnh quảng cáo đôi khi đẹp hơn quy hoạch thật.

Đọc đường tương lai: thuỷ động quanh lô đất

Trong phong thuỷ đô thị, đường là thuỷ động. Trên bản đồ quy hoạch, người tư vấn xem kỹ quan hệ giữa lô đất và các tuyến đường sẽ được xây:

• Đường đâm thẳng: có tuyến đường nào kết thúc ngay trước mặt tiền lô, tạo thế đường đâm vào nhà không. Cách hoá giải được bàn ở bài đường đâm vào nhà, nhưng tốt nhất vẫn là nhận ra từ bản đồ để cân nhắc trước khi mua.
• Nút giao lớn và cầu vượt: lô sát nút giao, sát chân cầu vượt hoặc đường dẫn lên cầu chịu dòng xe mạnh, tiếng ồn và có thể bị che khuất mặt tiền.
• Đường cong: lô nằm phía lòng cong là thế ôm, lô nằm phía lưng cong là thế phản cung.
• Đường cụt: lô cuối đường cụt dễ thành chỗ khí dồn và tù.
• Cấp đường: mặt tiền đường lớn thuận kinh doanh nhưng động, ồn. Mặt tiền đường nội bộ yên tĩnh hơn, hợp để ở.

Hạ tầng kỹ thuật: những thứ quảng cáo ít nhắc tới

Bản đồ hạ tầng thường không có trong tài liệu bán hàng, nhưng lại rất quan trọng. Người mua nên xác định lô đất của mình cách bao xa các công trình sau:

Không phải cứ gần những công trình này là không thể ở. Nhưng người mua cần biết trước để quyết định với đầy đủ thông tin.

Cao độ san nền: lô đất có bị thấp hơn đường không

Nhiều dự án san nền theo từng giai đoạn. Đường làm trước được nâng cao, lô đất chưa san còn thấp. Người mua nên so sánh cốt hoàn thiện của lô với cốt hoàn thiện của đường trên bản đồ san nền. Nếu lô thấp hơn đường, khi xây nhà sẽ phải tôn nền nhiều. Nếu không tôn đủ, nhà sẽ có nền thấp hơn mặt đường, một điều bất lợi về vận khí dương trạch và về thoát nước.

Cũng nên xem hướng dốc chung của khu: nước mưa của cả khu thoát về phía nào, lô đất có nằm ở chỗ trũng nhất không.

Mặt nước và cây xanh trong quy hoạch: có thật sự thành hình?

Hồ, công viên, dải cây xanh thường được giới thiệu như ưu thế lớn của dự án. Về phong thuỷ, một lô đất nhìn ra hồ, có công viên làm minh đường là thuận. Nhưng người mua cần xem kỹ:

• Hồ nằm phía trước hay phía sau lô đất. Hồ phía trước là minh đường tụ thuỷ. Hồ ngay sau lưng, sát chân tường, là thế thiếu chỗ tựa.
• Hồ có dáng ôm về phía lô hay quay lưng, có góc nhọn chĩa vào không.
• Hồ và công viên thuộc phân kỳ nào, bao giờ làm. Trong kế hoạch phân kỳ, hạng mục cảnh quan đôi khi bị đẩy về sau.
• Diện tích cây xanh có được giữ trong quy hoạch đã duyệt hay chỉ có trong phối cảnh.

Vị trí lô trong toàn cục dự án

Ngoài những yếu tố quanh lô, người tư vấn còn đánh giá vị trí lô trong toàn cục. Một dự án có trục khí, có lõi trung tâm, có vùng tựa và minh đường. Lô gần lõi, gần minh đường thường được hưởng khí của toàn cục. Lô ở rìa xa, sát ranh dự án, giáp khu đất ngoài chưa phát triển có thể chịu ảnh hưởng của những gì sẽ mọc lên bên ngoài.

Hình dạng lô theo cách chia lô cũng cần xem: lô góc, lô thắt hậu, lô méo do đường cong cắt qua. Cách đánh giá đất méo, đất thóp hậu được bàn ở bài phong thuỷ nhà thóp hậu, đất nở hậu.

Quy trình thẩm định quy hoạch cho một lô đất

1. Thu thập bản đồ quy hoạch các cấp, bản đồ san nền, hạ tầng, kế hoạch phân kỳ.
2. Kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền.
3. Đánh dấu lô đất, vẽ các tuyến đường, hạ tầng, mặt nước, công trình cao tầng trong bán kính xung quanh.
4. Khảo sát thực địa, đo hướng lô bằng la kinh, đối chiếu bản đồ với hiện trạng.
5. Lập nhận xét theo từng yếu tố, phân biệt yếu tố chắc chắn và yếu tố còn phụ thuộc tiến độ.
6. Nếu cần, so sánh hai ba lô ứng viên để người mua lựa chọn.

Với nhà đầu tư cần đánh giá cả một dự án, phạm vi rộng hơn được mô tả ở bài dịch vụ phong thuỷ dự án bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch có thể thay đổi sau khi mua không?

Có thể, theo thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Vì vậy, nên ưu tiên những yếu tố đã được phê duyệt chính thức và theo dõi thông tin điều chỉnh của khu vực.

Lô đất nhìn ra hồ có phải luôn tốt?

Hồ phía trước, dáng ôm, nước lưu thông thường là thuận. Hồ sau lưng, hồ có góc nhọn chĩa vào, hồ nước tù thì cần cân nhắc.

Thẩm định quy hoạch có thay được việc xem đất tại chỗ không?

Không. Hai việc bổ sung cho nhau. Bản đồ cho thấy tương lai, thực địa cho thấy hiện tại và những gì bản đồ không thể hiện.

Có nên mua lô sát nút giao lớn để kinh doanh?

Lô sát nút giao có lợi thế tiếp cận nhưng chịu dòng xe mạnh và ồn. Nếu mua để kinh doanh, cần thiết kế mặt tiền và lớp đệm kỹ. Nếu mua để ở, nên cân nhắc lô yên tĩnh hơn.

Mời quý vị gửi thông tin lô đất

Nếu quý vị đang cân nhắc mua đất trong một dự án, xin gửi bản đồ quy hoạch, vị trí lô và tài liệu dự án qua trang liên hệ hoặc Zalo 0988 964 636 để được trao đổi trước khi đặt cọc.